KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA SİTE YÖNETİCİSİNİN/PROFESYONEL SİTE YÖNETİMİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ
Sitedeki yöneticinin değiştirilmesi için kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanması, yöneticinin değiştirilmesi konusunun toplantı gündeminde yer alması ve yeni yöneticinin kanunda öngörülen çoğunlukla seçilmesi gerekir. Çağrı ve toplantı usulündeki eksiklikler toplantının iptalini doğurabilmektedir.
Yöneticiyi Değiştirmek İle Yeni Yönetici Seçmek Farklı Aşamalardır
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici, kat malikleri tarafından seçilir. KMK m. 34’e göre yöneticinin kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Bu nedenle mevcut yöneticinin görevine son verilmesi ve yerine yeni bir kişinin seçilmesi ayrı kararlardır.
Aynı Yönetici Devam Eden Yıllarda Tekrar Seçilebilir Mi?
Mevcut Kat Mülkiyeti Kanununda aynı yöneticinin tekrar seçilmesi konusunda bir engel bulunmamaktadır.
Yöneticinin Değişmesi İçin Yapılacak Olağanüstü Genel Kurul Gündem Maddeleri İçerisinde Neler Yer Almalıdır?
Olağanüstü Genel Kurulun gündeminde mevcut yöneticinin değiştirilmesi ve yeni yönetici seçimi açıkça yer almalıdır. Yeni yönetici seçilirken kanundaki sayı ve arsa payı çoğunluğu şartı gözetilmelidir. Yalnızca ilk toplantıya katılanların çoğunluğunun oyunu almak, kanunda aranan çoğunluğun sağlandığı anlamına her durumda gelmez.
Olağan Toplantı Ve Olağanüstü Toplantı Yolları Nelerdir?
Kat malikleri kurulu, yönetim planında bir zaman belirtilmemişse olağan toplantısını KMK m. 29’da belirtilen zamanlarda yapar. Toplu yapılarda toplantı dönemi bakımından aynı maddede ayrıca düzenleme bulunmaktadır.
Yöneticinin görev süresi veya yönetim faaliyetleri nedeniyle değişiklik ihtiyacı doğmuşsa, kat maliklerinin 1/3’ünün talebi varsa olağan toplantı tarihini beklemek uygun değilse, olağanüstü toplantı yolu değerlendirilebilir.
KMK m. 29 uyarınca önemli bir sebep bulunması hâlinde yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri toplantı yapılmasını isteyebilir. Olağanüstü toplantı çağrısında toplantı sebebi bildirilmelidir. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı yapılmalı veya taahhütlü mektupla gönderilmelidir. İlk çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamaması ihtimaline karşı ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilmeli; iki toplantı arasındaki süre en az yedi gün olmalıdır.
Olağanüstü toplantı talebinde bulunan kat maliklerinin toplantı sebebini açık şekilde gündem maddelerinde açıklaması ve gündemi buna uygun hazırlaması gerekir. Toplantı kararlarının gündem maddelerinin dışına çıkmaması esastır.
Yönetimin Çağrı Sorumluluğu
KMK m. 35 hükmüne göre kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma görevi yöneticiye aittir. Ancak aynı kanunun m. 29. gereğince kat maliklerinin üçte birinin olağanüstü toplantı isteme hakkını düzenlemektedir.
Çağrı Ve Toplantı Usulüne Uyulmasının Önemi
Olağanüstü toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, toplantıda alınan kararların iptaline yol açar. Yargıtay kararlarında, çağrı usulüne uyulmadığı tespit edilen toplantıda alınan kararların iptalini onanmaktadır.
Güncel Yargıtay ve İlk Derece Kararları, her somut olayın kendi koşulları içinde incelenmesi gerektiği gerçeğini ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte, toplantı çağrısının tüm maliklere ulaşmasını sağlayacak yöntemlerin seçilmesi, çağrı süresine uyulması ve toplantı sebebinin açıkça belirtilmesi bakımından önemli bir uyarı niteliğindedir.
Toplantıda hazır bulunan kat maliklerinin listesi, oylar ve alınan kararlar düzenli biçimde tutanağa geçirilmelidir. Yöneticinin değiştirilmesi ve yeni yöneticinin seçilmesi ayrı kararlar olarak açıkça yazılmalı; seçimin kanunda öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılıp yapılmadığı tutanak ve eklerinden anlaşılabilmelidir.
Yönetici Seçilemezse Ne Olur?
Kat malikleri yönetici seçimi konusunda anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, KMK m. 34 uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Mahkeme, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine yönetici atayabilir. Bu yol, kat malikleri kurulunun yönetici seçemediği durumlar için kanunda öngörülen seçenektir.
Mahkeme tarafından atanmış yöneticinin durumu ayrıca değerlendirilmelidir. KMK m. 34’e göre, mahkeme tarafından atanan yönetici atama üzerinden altı ay geçmeden kat malikleri kurulunca değiştirilemez; ancak haklı bir sebep varsa onu atayan mahkeme değişikliğe izin verebilir.
Olağan Genel Kurul Toplantısının hiç yapılamaması ya da toplantıda yönetici seçilememesi farklı hukuki durumlardır. Yöneticinin değiştirilmesi için kat malikleri kurulunun karar alabilmesi esas olmakla birlikte, kurulun yönetici seçemediği hâllerde mahkemeden yönetici atanması talep edilebilmektedir.
Kurul Kararlarının İptali Ve Hâkimin Müdahalesi
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı başvurular bakımından KMK m. 33 önem taşır. Toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Her hâlde, karar tarihinden başlayarak altı ay geçmesiyle dava açma süresi sona erer. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda ise bu süre koşulu uygulanmaz.
Site yöneticisinin değiştirilmesinde temel yol, kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanması ve yeni yöneticinin kanunda aranan çoğunlukla seçilmesidir. Değişiklik olağan toplantıda ele alınabileceği gibi, önemli bir sebep varsa olağanüstü toplantı da kat maliklerinin kanunda öngörülen sayısıyla ya da mevcut yönetim tarafından istenebilir. Olağanüstü Genel Kurul toplantılarında çağrı, toplantı ve karar kayıtlarının dikkatle oluşturulması; toplantı yapılamaması veya yönetici seçilememesi hâlinde ise kanundaki belirlenen başvuru yollarının değerlendirilmesi gerekmektedir. (Bu makale, Apilex AI desteğiyle hazırlanmıştır.)
Av. Dilan AYDIN
